上海周浦購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)五證齊全、公開(kāi)搖號(hào)的明天華城項(xiàng)目新房，房產(chǎn)卻面臨被法院查封。為什么正常預(yù)售的商品房，購(gòu)房人按照約定付款，卻會(huì)出現(xiàn)法律層面被一房二賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)？這相當(dāng)于消費(fèi)者在正規(guī)商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)衛(wèi)生合格的食品，但是中毒了，怎么會(huì)這樣呢？

目前的商品房銷(xiāo)售制度，是通過(guò)網(wǎng)簽備案和預(yù)告登記來(lái)防止一房二賣(mài)。網(wǎng)簽備案限制的是債權(quán)上的一房二賣(mài)，即銷(xiāo)售合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案，標(biāo)的房產(chǎn)是無(wú)法重復(fù)網(wǎng)簽合同的。預(yù)告登記限制的是物權(quán)上的一房二賣(mài)，預(yù)告登記后，相當(dāng)于購(gòu)房人取得了未來(lái)可實(shí)現(xiàn)的物權(quán)，為銀行抵押貸款提供了物權(quán)依據(jù)。這套看似嚴(yán)密的登記管理制度，漏洞在哪里呢？

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條：經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。所以抵押的在建房產(chǎn)也是可以銷(xiāo)售的。

從網(wǎng)簽到預(yù)告登記，如果銷(xiāo)售的房產(chǎn)有抵押，有個(gè)解抵押的過(guò)程，即要抵押權(quán)人向房地產(chǎn)交易中心提供解除抵押的書(shū)面文件。在明天華城的項(xiàng)目里，開(kāi)發(fā)商三盛宏業(yè)抽走了項(xiàng)目公司榮惠置業(yè)的款項(xiàng)（從這點(diǎn)看，監(jiān)管賬戶(hù)作用成疑），所以雖然購(gòu)房者付了房款，但抵押權(quán)人東方資產(chǎn)沒(méi)有收到解押款，所以東方資產(chǎn)不愿意出具終止抵押權(quán)的書(shū)面文件。這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)交易中心的該房產(chǎn)登記，依然是抵押狀態(tài)，并造成了后續(xù)因?yàn)閭鶆?wù)糾紛訴訟時(shí)房產(chǎn)被查封。

從司法實(shí)踐而言，根據(jù)初明峰和劉磊的案例文章，以（2016）最高法民申887號(hào)案例，一旦抵押權(quán)人同意抵押人銷(xiāo)售抵押房產(chǎn)，視為其放棄抵押權(quán)。因?yàn)槿绻盅簷?quán)人同意出售，那么抵押權(quán)人對(duì)買(mǎi)受人支付的購(gòu)房款只能行使價(jià)金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán)。至于抵押權(quán)人因無(wú)法行使價(jià)金代位權(quán)而造成的損失，系債務(wù)人與抵押權(quán)人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)另行主張。購(gòu)房人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)，并且是善意，如果再將抵押權(quán)的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人，顯然不利于保護(hù)購(gòu)房者的所有權(quán)。這個(gè)最高院的判例思路是極其清晰的，但很可惜，在以后的案例中，幾乎沒(méi)有引用這個(gè)思路。鑒于我國(guó)并非案例法國(guó)家，在沒(méi)有明確條文的情況下，案例只是提供某種思路，在各種利益交錯(cuò)時(shí)，取決于法官對(duì)法理的解讀和理解，包括對(duì)放棄抵押權(quán)的認(rèn)定時(shí)點(diǎn)，是在抵押權(quán)人同意抵押人銷(xiāo)售抵押房產(chǎn)還是抵押權(quán)人提供的抵押權(quán)終止的文件時(shí)。

目前在沒(méi)有解抵押情況下，購(gòu)房人要獲得法院支持的難度很高。合同沒(méi)有預(yù)告登記，就還不是明確的物權(quán)，依然只是合同期待權(quán)，在物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的情況下，很難滌除抵押權(quán)人的抵押權(quán)。且政府規(guī)章一般情況下并不能對(duì)抗抵押權(quán)及合同的效力。

對(duì)于支付的大部分款項(xiàng)的購(gòu)房者，法規(guī)上給予了一定的特殊保護(hù)。《最高這人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條及《2015年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》39條規(guī)定了，對(duì)于該類(lèi)購(gòu)房者，法院并不支持抵押權(quán)人行使抵押權(quán)。但對(duì)于付款50%以下的小業(yè)主，從法律層面很難獲得明確的支持，更多依賴(lài)于執(zhí)行層面的操作。

總體而言，一旦解抵押在預(yù)售之后，開(kāi)發(fā)商和抵押權(quán)人的債權(quán)債務(wù)糾紛有影響到購(gòu)房者的可能。購(gòu)房者如果未能辦理預(yù)告登記，那么目前法律對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)比較散亂，也不夠全面，實(shí)務(wù)上主要放到執(zhí)行階段來(lái)解決，但這有點(diǎn)類(lèi)似得了腫瘤，把其養(yǎng)大，最后動(dòng)手術(shù)割除。相關(guān)購(gòu)房家庭的心理壓力巨大，社會(huì)矛盾突出乃至激化。購(gòu)房款金額巨大，對(duì)普通購(gòu)房家庭而言，都形成巨大的生活壓力和現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，房產(chǎn)涉及到落戶(hù)、子女教育、養(yǎng)老、房租壓力等各方面，絕不能等同于一般債務(wù)糾紛。

那有沒(méi)有可能在司法執(zhí)行上取得突破，提前化解矛盾，使購(gòu)房者和抵押權(quán)人共贏呢？

因?yàn)橄迌r(jià)和搖號(hào)政策，還有一些對(duì)購(gòu)房者不利的因素，比如在支付認(rèn)籌金，簽訂定金合同時(shí)，并看不到商品房預(yù)售主合同或者買(mǎi)賣(mài)主合同的內(nèi)容，如果以后不認(rèn)同主合同，有定金被沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)。為了定金不受損失，不熟悉法律的購(gòu)房者往往另外被迫當(dāng)場(chǎng)簽訂有利于開(kāi)發(fā)商的格式合同。比如在明天華城項(xiàng)目的商品房預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)商早就設(shè)下陷阱，如開(kāi)發(fā)商不能如期交房，僅需每日支付房?jī)r(jià)款10萬(wàn)分之一的違約金，以450萬(wàn)的房子為例，每日只需支付45元。

所以在購(gòu)房者對(duì)商品房銷(xiāo)售制度并不熟悉，只能依托政府公信力的情況下，購(gòu)房者應(yīng)盡可能不購(gòu)買(mǎi)有抵押的房產(chǎn)，避免現(xiàn)在無(wú)辜的上海周浦明天華城購(gòu)房業(yè)主們頭頂懸著的達(dá)摩克利斯之劍。同時(shí)，政府部門(mén)也應(yīng)積極履行職責(zé)，盡早介入和協(xié)調(diào)，保障民生和社會(huì)穩(wěn)定。

我們也可喜地看到，購(gòu)房者代表們正準(zhǔn)備和浦東政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)做交流，法官也和購(gòu)房者坦誠(chéng)地電話交談并予以安慰，希望后續(xù)能看到圓滿(mǎn)的結(jié)局。