本報(bào)記者朱海洋

對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，手中的土地和住房由于受諸多因素制約，無(wú)法拿來(lái)用作貸款的抵押物。今年8月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），明確指出要穩(wěn)妥有序開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)?！皟蓹?quán)”抵押貸款終于有了政策的支持。而在浙江，“兩權(quán)”抵押貸款已多有實(shí)踐和探索。日前，記者親赴海鹽縣和樂(lè)清市，進(jìn)行了調(diào)查。

“牛棚鴨舍”都能抵押貸款

陸建明原是浙江嘉興市海鹽縣青蓮生豬專業(yè)合作社的社員，以經(jīng)營(yíng)生豬養(yǎng)殖、飼料零售為主，2013年豬場(chǎng)被關(guān)停后，他先后流轉(zhuǎn)近500畝土地，轉(zhuǎn)型種植業(yè)。不久前，搭建新大棚又急需用錢，若是以往，陸建明會(huì)急著到處籌資?？蛇@次，他不緊不慢，一證在手，為他貸得了180萬(wàn)元。

陸建明手中的證叫《土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》。在《意見》出臺(tái)之前，按照法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬集體所有，不能用于擔(dān)保抵押。海鹽獨(dú)辟蹊徑，從明晰產(chǎn)權(quán)入手，通過(guò)確權(quán)頒證，將土地的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)予以分離。2009年，海鹽縣組建土地流轉(zhuǎn)與產(chǎn)權(quán)交易中心，一來(lái)可規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，并提供一條龍服務(wù)，二來(lái)“首吃螃蟹”，為流入戶辦理《土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》，以供其抵押貸款所用。但土地確權(quán)頒證是項(xiàng)浩大的工程，對(duì)此，海鹽采取“根據(jù)需求頒證”的做法，即有農(nóng)戶提出貸款需求時(shí)再行頒證，不搞全面開花。

有了前端規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)審查，金融機(jī)構(gòu)對(duì)“土地面積是否準(zhǔn)確、土地是否存有糾紛”等憂慮自然化解，為解決貸款難邁出了關(guān)鍵的一步。

海鹽農(nóng)信聯(lián)社業(yè)務(wù)管理部總經(jīng)理姚月勤介紹，在貸款時(shí)借款人除了提供《土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》外，還需提供地上附著物情況說(shuō)明資料、同意放棄地上附著物處置權(quán)與經(jīng)營(yíng)收入權(quán)承諾書，以及發(fā)包方同意流轉(zhuǎn)、抵押或轉(zhuǎn)包方同意再流轉(zhuǎn)、抵押的意見書。

對(duì)抵押物的價(jià)值評(píng)估，海鹽采取農(nóng)信聯(lián)社與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商評(píng)估或委托第三方評(píng)估。陸建明告訴記者，他的農(nóng)場(chǎng)當(dāng)初是先評(píng)估396畝土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余價(jià)值（主要由流轉(zhuǎn)價(jià)格、支付價(jià)款和租金實(shí)際支付剩余期限組成）；另外還評(píng)估了80畝鋼管大棚、633平方米生產(chǎn)用房、200立方米冷庫(kù)的價(jià)值，這些屬于地上附著物的投入及預(yù)期收入?！耙簿褪钦f(shuō)，流轉(zhuǎn)土地上的‘牛棚鴨舍’都能抵押貸款?！标懡鬟@樣解釋。按照“所抵押貸款金額一般不超過(guò)評(píng)估認(rèn)定價(jià)值的70%”標(biāo)準(zhǔn)，260萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)，陸建明獲得了180萬(wàn)元的抵貸金額。銀行規(guī)定還款期為一年內(nèi)，所貸款項(xiàng)必須用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、農(nóng)業(yè)開發(fā)等。簽訂抵押貸款合同后，陸建明只需到縣里土地流轉(zhuǎn)中心辦理抵押登記手續(xù)，一周內(nèi)便可拿到貸款。

倘若一旦借款人無(wú)法按時(shí)償還，怎么辦？姚月勤介紹，銀行可采取兩種處置方式，一種是通過(guò)發(fā)包方再次流轉(zhuǎn)，與后續(xù)經(jīng)營(yíng)者協(xié)商承擔(dān)貸款責(zé)任，另一種是通過(guò)法律訴訟解決，由法院通過(guò)調(diào)解或拍賣處置。

據(jù)介紹，為了降低金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，海鹽對(duì)土地流轉(zhuǎn)審查十分嚴(yán)格，還建立了“縣、鎮(zhèn)、村、經(jīng)營(yíng)主體”四位一體的土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金，以消除糾紛隱患；銀行方面，則加強(qiáng)準(zhǔn)入管理，并設(shè)定貸款到期日早于流轉(zhuǎn)費(fèi)繳納時(shí)間半年以上，以便一旦出現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，可有足夠的處置時(shí)間。由于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款運(yùn)行機(jī)制日漸成熟，目前海鹽另外兩家銀行也開始涉水這一業(yè)務(wù)。

農(nóng)房“死產(chǎn)”變“活錢”

家住樂(lè)清市城南街道朋岙村的陳先生，從事服裝批發(fā)生意多年，因年前備貨所需資金額度較大，12月8日，他向當(dāng)?shù)剞r(nóng)商銀行申請(qǐng)農(nóng)房抵押貸款，三天不到，35萬(wàn)元的貸款便順利到賬。而之前，陳先生已辦過(guò)數(shù)次該業(yè)務(wù)，每次都幫忙解了燃眉之急，他直呼方便高效。

樂(lè)清是溫州模式的主要發(fā)祥地之一，個(gè)私經(jīng)濟(jì)活躍，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)熱情高，為了降低農(nóng)民的融資成本，早在上世紀(jì)九十年代后期，樂(lè)清便啟動(dòng)農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記，看到這一契機(jī)，樂(lè)清農(nóng)商銀行率先推出農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)。此后其它銀行紛紛跟進(jìn)，這一業(yè)務(wù)很快在樂(lè)清推廣。

2005年后，由于政策收緊，樂(lè)清的農(nóng)房抵押登記業(yè)務(wù)一度被叫停。所幸在2009年，考慮到農(nóng)民融資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需求，溫州同意樂(lè)清在進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控的情況下，再度嘗試農(nóng)房抵押登記。

調(diào)整后，審批條件更加嚴(yán)格。記者看到，陳先生在申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，需向銀行遞交“兩證”和“三書”，前者系其房屋所有權(quán)證和集體土地使用證，后者則是指“抵押物非唯一住房確認(rèn)書”、所在村集體“同意抵押物處置證明書”和“處置人不再申請(qǐng)宅基地承諾書”。

農(nóng)房的價(jià)值怎么評(píng)估？樂(lè)清農(nóng)商銀行風(fēng)險(xiǎn)合規(guī)部總經(jīng)理高燕介紹，一般采取專業(yè)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)或自行協(xié)商估價(jià)等靈活作價(jià)方式，抵押率則根據(jù)借款人的還款能力、房產(chǎn)變現(xiàn)能力等多個(gè)因素確定。為避免重復(fù)抵押，樂(lè)清市規(guī)定，借款人在簽訂貸款合同后，須向房管登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

高燕說(shuō)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制，銀行有著一系列嚴(yán)格措施?！笆紫?，我們十分重視第一還款來(lái)源，比如自有資金、收入來(lái)源等，以及把好資金用途關(guān)；其次，我們對(duì)第二還款來(lái)源，即房產(chǎn)變現(xiàn)能力實(shí)行差別對(duì)待，合理控制抵押率，一般不超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)的60%；同時(shí)，限定農(nóng)房只能為產(chǎn)權(quán)人本人貸款抵押，不得為他人提供擔(dān)保。多管齊下來(lái)防患風(fēng)險(xiǎn)。”

記者了解到，在樂(lè)清，農(nóng)房抵押貸款年限多設(shè)定為最高3年，如今程序已十分簡(jiǎn)便，最快一日內(nèi)便可放貸，對(duì)一些優(yōu)質(zhì)客戶，利率也有多種優(yōu)惠，因此，受到樂(lè)清農(nóng)民廣泛歡迎。數(shù)據(jù)顯示，目前樂(lè)清市25家金融機(jī)構(gòu)中，有16家開辦農(nóng)房抵押業(yè)務(wù)，2008年以來(lái)已累計(jì)發(fā)放貸款400多億元。

一旦發(fā)生還貸逾期，怎么辦？樂(lè)清規(guī)定，需要處置抵押物時(shí)，需在保證抵押戶基本安居所需的前提下，按照“農(nóng)對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)移、地隨房走”的原則處置，受讓方不遷移戶籍關(guān)系，不改變雙方集體經(jīng)濟(jì)成員身份。目前在法院、房管等部門配合下，樂(lè)清的農(nóng)房流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已十分完善。

據(jù)介紹，由于審批和風(fēng)險(xiǎn)管控嚴(yán)格，多年來(lái)，樂(lè)清市的農(nóng)房抵押貸款逾期率僅在0.3%左右，即使在新一輪擔(dān)保鏈繃斷風(fēng)波中，農(nóng)房抵押貸款平均逾期率也只有0.62%，并且不存在風(fēng)險(xiǎn)傳遞，因此被銀行業(yè)普遍看好。

抵押貸款仍有諸多困境

盡管海鹽和樂(lè)清兩地的探索已有多年，但仍面臨不少制約。以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款為例，由于海鹽當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)租金多為按年支付，因此導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值偏低，影響融資額度；與此同時(shí)，像果樹、休閑農(nóng)莊等產(chǎn)出較慢，常出現(xiàn)資金需求期限與抵押期限不匹配的情況，到了還款期時(shí)，經(jīng)營(yíng)者常面臨籌資難的困境。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，一年一付的租金支付方式，加上地面附著物價(jià)值的不確定性，無(wú)論是自然風(fēng)險(xiǎn)還是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，都有可能直接影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)值，而這些因素都將給金融機(jī)構(gòu)放貸帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。

截至目前，海鹽聯(lián)社已發(fā)放土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款179戶，涉及金額近2.4億元，去年已出現(xiàn)首例不良貸款，經(jīng)過(guò)近一年的處置，這筆涉及247萬(wàn)多的貸款，僅收回5.9萬(wàn)，銀行損失超241萬(wàn)。

與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押貸款類似，當(dāng)前農(nóng)房抵押貸款難以運(yùn)行，其中最大的制約，也就是缺乏法律法規(guī)的支持與保護(hù)。在實(shí)踐中，農(nóng)房普遍無(wú)產(chǎn)權(quán)證書，其抵押法律效力也受到諸多限制，而之所以能夠在樂(lè)清實(shí)現(xiàn)，則完全是靠地方政策來(lái)調(diào)整。

但即使在農(nóng)房流轉(zhuǎn)市場(chǎng)相對(duì)完善的樂(lè)清，一旦抵押物被處理時(shí)，也面臨諸多限制，例如：被處置方、受讓方、村集體三方權(quán)責(zé)和利益關(guān)系尚未明確，產(chǎn)權(quán)移交過(guò)程亟待規(guī)范。記者了解到，由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)區(qū)域的農(nóng)房處置變現(xiàn)困難，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，樂(lè)清市金融機(jī)構(gòu)普遍不愿接受這些農(nóng)房作為抵押物，當(dāng)前農(nóng)房抵押大多在建成區(qū)范圍內(nèi)，致使該利好政策的受惠面受到局限，一些偏遠(yuǎn)農(nóng)村的農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)融資仍相對(duì)困難。

浙江大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授吳宇哲認(rèn)為，需盡快明晰土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)，“如果借款人產(chǎn)生違約，對(duì)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村住房如何處置，目前尚缺乏制度安排。這樣的話，銀行就不會(huì)大規(guī)模介入，從而農(nóng)村土地的資本功能就難以實(shí)現(xiàn)?！?/p>

在吳宇哲看來(lái)，因?yàn)檗r(nóng)村土地的交易有著“成員權(quán)”的限定，簡(jiǎn)單說(shuō)，就是只有本村村民才享有權(quán)利。只有打破這種分割，讓土地作為市場(chǎng)要素“流通”起來(lái)，其資本功能才能真正實(shí)現(xiàn)。